세 낀 매물 허용 후 강동·성동 거래 셋 중 하나가 다주택자 — 양도세 중과 재개 이후 시장은 어디로
서울 강동구와 성동구에서 아파트 매매 거래 세 건 중 하나가 다주택자의 매물로 나타났습니다. 올해 초 정부가 세 낀 매물 매도를 허용하면서 다주택자들의 매물이 시장에 쏟아졌고, 이후 5월 9일 양도세 중과가 재개되면서 상황이 또 한 번 급변했습니다. 정책이 바뀔 때마다 출렁이는 매물 흐름 속에서, 지금 서울 아파트 시장에 무슨 일이 벌어지고 있는지 정리해봤습니다.
세 낀 매물 허용, 무슨 정책이었나
올해 초 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 공식화하면서 서울 부동산 시장이 크게 요동쳤습니다. 유예가 끝나기 전에 팔아야 한다는 다주택자들의 매도 심리가 자극되면서, 아실 집계 기준 서울 아파트 매물은 1월 말 5만 6,219건에서 3월 21일 8만 80건으로 석 달 새 42.4%나 급증했습니다.
여기에 정부가 토지거래허가구역 내에서도 세 낀 매물을 팔 수 있는 길을 열어주면서 추가적인 매물 출회가 이어졌습니다. 이 조치 발표 하루 만에 서울 아파트 매물이 400건가량 반등하기도 했습니다. 강동구와 성동구에서 다주택자 매물 비중이 높게 나타난 건 이런 흐름의 결과입니다. 두 지역 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있으면서도 주거 선호도가 높아 다주택자들이 세 낀 상태로라도 팔고 싶어 하는 매물이 많았던 겁니다.
💡 세 낀 매물이란 임차인이 거주 중인 상태로 매도하는 매물을 말합니다. 매수자가 실거주 목적이라면 전세 만료 후 입주할 수 있고, 갭투자 목적이라면 임차인의 전세 기간 동안 보유하다가 이후 결정을 내릴 수 있습니다. 토지거래허가구역에서는 원래 실거주 목적 매수만 허용됐는데, 이번 조치로 세 낀 매물 매수도 일부 허용된 겁니다.
5월 9일 이후 — 양도세 중과 재개가 시장을 또 바꿨다
하지만 5월 9일 양도세 중과가 예정대로 재개되면서 분위기가 달라졌습니다. 양도세 부담이 다시 커진 다주택자들은 매물을 거둬들이기 시작했고, 서울 아파트 매물은 중과 유예 종료일인 9일 6만 8,495건에서 17일 6만 3,360건으로 불과 일주일 새 5,000건 이상 줄었습니다.
매수자들도 관망세로 전환했습니다. 급매 물량이 소화되고 난 뒤 호가가 오르자, 선뜻 계약에 나서는 매수자가 줄어들었습니다. 한 공인중개사는 "다주택자는 양도세 부담 때문에 이제 팔기가 어렵게 됐고, 일부는 매물을 거둬들였다"고 현장 분위기를 전했습니다. 불과 두세 달 사이에 매물이 쏟아졌다가 다시 사라지는 변동이 반복된 겁니다.
왜 강동구·성동구가 특히 주목받는가
강동구와 성동구는 서울 내에서도 주거 수요가 탄탄한 지역입니다. 성동구는 서울숲을 끼고 있고 강남·광화문 접근성이 좋아 30~40대 실수요층에게 오랫동안 인기가 높았습니다. 강동구는 잠실·강남과 이어지는 9호선 수혜 지역이면서 올림픽파크포레온 같은 대단지 입주 이후 생활 인프라가 크게 개선됐습니다.
두 지역 모두 10·15 대책 이후 마포·성동·강동구가 토지거래허가구역으로 새로 편입된 곳입니다. 규제가 걸려 있어 매수 조건이 까다로운데도 수요가 꾸준하다는 건, 그만큼 입지에 대한 신뢰가 높다는 의미이기도 합니다. 다주택자 매물이 이 지역에서 집중적으로 나온 건, 팔더라도 충분한 수요가 받쳐줄 것이라는 기대가 작용했기 때문으로 볼 수 있습니다.
📌 서울 전역 토지거래허가구역 지정 이후 오히려 강남3구와 용산구로의 거래 쏠림이 심해졌다는 분석도 있습니다. 규제가 묶인 지역에서 합법적으로 거래 가능한 매물을 찾다 보니, 상대적으로 거래 조건이 유리한 지역으로 수요가 집중되는 역설적인 결과가 나타났습니다.
다주택자 매물 증가가 시장에 미치는 실질 효과
다주택자 매물이 늘면 공급이 증가하고 가격이 안정될 것이라는 기대가 있습니다. 실제로 급매 물량이 나오는 시기에는 일시적으로 거래가 늘고 가격 상승세가 주춤하는 효과가 있었습니다. 하지만 이 효과는 생각보다 짧게 끝났습니다.
급매를 매수한 사람들이 채워지고 나면 다시 매물이 줄고 호가가 올라가는 패턴이 반복됐습니다. 다주택자들이 주로 처분한 매물이 강남 고가 주택보다 비강남 중저가 위주였다는 점도 시장 구조 변화에 한계를 만들었습니다. 실제로 5월 양도세 중과 전후 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하 비중이 81%에 달했다는 데이터는, 다주택자들이 강남 고가 주택보다 외곽 중저가부터 정리에 나섰다는 걸 보여줍니다.
지금 시장을 어떻게 봐야 하나
세 낀 매물 허용 → 매물 급증 → 양도세 중과 재개 → 매물 급감의 흐름이 두 달 만에 압축돼 나타났습니다. 정책 변화에 따라 시장이 이렇게 빠르게 반응한다는 건, 부동산 시장에서 다주택자의 행동이 얼마나 큰 변수인지를 보여줍니다. 동시에 정책 불확실성이 클수록 매수자도 매도자도 의사결정을 미루거나 서두르는 단기 심리에 더 크게 흔들린다는 것도 확인됩니다.
보유세 인상 수준과 장기보유특별공제 혜택 조정이 아직 확정되지 않은 상황에서, 관망세를 취하는 다주택자들도 여전히 많습니다. 이 결정이 구체화되는 시점에 다시 한번 시장이 반응할 가능성이 있습니다. 강동·성동 같은 선호 지역을 실수요 목적으로 접근하는 분이라면, 정책 발표 시점 전후의 급매 기회를 차분히 살펴보는 전략이 유효할 수 있습니다.